Advogada de direito imobiliário em São Paulo

Comece pela matrícula atualizada, no Cartório de Registro de Imóveis: ela mostra quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou outra restrição. A Lei 13.097/2015 concentra na matrícula os atos que podem afetar o imóvel. Mesmo assim, as certidões do vendedor ajudam a identificar dívidas e processos. Vale também pedir a quitação do IPTU e do condomínio: a dívida de condomínio acompanha o imóvel e passa para quem compra (Código Civil, art. 1.345).

A usucapião extrajudicial é pedida no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido reúne ata notarial feita em tabelionato, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos que comprovem a posse e o tempo. Se houver impugnação, o caso pode seguir para a Justiça. O tempo de posse exigido depende da modalidade de usucapião.

Existem caminhos, e a escolha depende do caso. Se o vendedor colabora, faz-se a escritura e o registro. Se ele não colabora ou não é encontrado, há a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser feita em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B), ou a usucapião, quando a posse tem o tempo exigido. A análise começa pelo contrato, pelos comprovantes de pagamento e pela matrícula.

Nos contratos regidos pela Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964, a construtora devolve o que foi pago com descontos: a comissão de corretagem e a multa prevista no contrato, limitada a 25% do valor pago. Quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, o limite da multa sobe para 50%. Se você já recebeu o imóvel, outras despesas podem ser descontadas. Vale conferir as contas e o contrato antes de assinar o distrato.

A Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias em situações específicas (Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º), com caução de três meses de aluguel prestada por quem pede. Uma delas é a falta de pagamento quando o contrato não tem fiador, caução nem seguro-fiança. Mesmo na ação por falta de pagamento, o inquilino pode, em regra, pagar a dívida atualizada no prazo da lei para evitar o despejo (arts. 59, § 3º, e 62).

Não dá para prometer isso. A holding pode organizar a administração dos imóveis e deixar a sucessão planejada em vida, com regras sobre quem administra e como as quotas passam aos herdeiros. Os impostos envolvidos na criação da empresa, na doação de quotas e nos aluguéis precisam ser calculados caso a caso, junto com a contabilidade, antes de qualquer decisão.