Dra. Caroline BandeiraPós-graduanda em Direito Condominial e ImobiliárioOAB/SP 488.838 · IBDFAM

Direito Condominial

Advogada de direito condominial em São Paulo

Q: Como mudar a convenção ou o regimento interno?

A alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). O regimento interno faz parte da convenção (art. 1.334, V), e o quórum para mudá-lo pode ser definido nela. A convenção alterada deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.

Regularização de condomínios e de conjuntos da CDHU, convenção, assembleias e cobrança. A Dra. Caroline é pós-graduanda em Direito Condominial e Imobiliário e acompanha síndicos e moradores de perto.

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Regularização do condomínioInstituição, convenção, registro em cartório e inscrição no CNPJ, para o prédio funcionar com os próprios documentos.Conversar pelo WhatsApp Conjuntos da CDHUBlocos entregues sem condomínio próprio, com conta, cobrança e decisões ainda concentradas no conjunto.Conversar pelo WhatsApp Taxas em atrasoCobrança das cotas condominiais, primeiro por acordo e, se preciso, na Justiça.Conversar pelo WhatsApp Apoio ao síndicoAssembleias, notificações, contratos com prestadores e as decisões do dia a dia.Conversar pelo WhatsApp Convenção e regimentoRevisão das regras do prédio para que acompanhem a lei e a rotina dos moradores.Conversar pelo WhatsApp Conflitos entre vizinhosBarulho, vagas, uso das áreas comuns e multas, com mediação sempre que possível.Conversar pelo WhatsApp

Condomínio com documentos em ordem consegue cuidar do prédio

Sem documentos em ordem, a gestão emperra. Sem CNPJ, o condomínio tem dificuldade para abrir conta bancária, emitir boletos, contratar serviços com nota fiscal e cobrar quem está em atraso. Muitas vezes o síndico acaba usando a própria conta para pagar as despesas, o que o coloca numa posição delicada.

Isso é comum em grandes conjuntos habitacionais, em especial nos da CDHU, entregues sem que cada bloco tivesse o seu condomínio organizado. Cada conjunto tem uma história e uma matrícula diferente, e a regularização começa por entender essa situação.

O papel da advogada é mostrar o que falta, organizar as etapas (assembleia, convenção, registro e CNPJ) e acompanhar o síndico e os moradores em cada uma delas. O atendimento é online, por vídeo, para todo o estado de São Paulo.

O que a Dra. Caroline atende

Regularização e CNPJ: instituição do condomínio, convenção, registro no Cartório de Registro de Imóveis e inscrição no CNPJ, para abrir conta e contratar em nome do condomínio.
Conjuntos da CDHU: análise da matrícula e dos documentos do conjunto para definir como cada bloco pode se organizar.
Cobrança de taxas em atraso: tentativa de acordo e, se não houver, execução na Justiça.
Apoio ao síndico: orientação nas decisões do dia a dia, notificações, preparação e acompanhamento de assembleias.
Contratos: revisão de contratos com prestadores de serviço, empresas terceirizadas e obras, antes da assinatura.
Convenção e regimento interno: atualização das regras de acordo com o Código Civil e com a rotina do prédio.

Conjuntos da CDHU: cada caso começa pela matrícula

Muitos conjuntos da CDHU foram entregues como um só empreendimento, com dezenas de blocos. Com o tempo, cada prédio passa a ter necessidades próprias, mas a conta, a cobrança e as decisões continuam concentradas.

Organizar o condomínio por bloco pode dar a cada prédio mais autonomia para arrecadar, decidir e prestar contas. Não existe um roteiro único: o caminho depende de como o terreno e as unidades estão registrados na matrícula, da situação dos contratos com a CDHU e do que os moradores decidirem em assembleia.

Se quiser entender as etapas antes de conversar, leia o passo a passo da regularização e o artigo sobre o CNPJ por bloco.

Atualizado em 26 de setembro de 2026

Como funciona o atendimento

Você conta o que está acontecendo
Pelo WhatsApp, em poucas linhas: o assunto, o que já aconteceu e se há algum prazo correndo. Com isso, a conversa já começa pelo que importa. Tudo fica em sigilo.
Consulta por vídeo, com hora marcada
De onde você estiver, em todo o estado de São Paulo. A Dra. Caroline explica os caminhos possíveis e o que cada um envolve.
Proposta clara antes de começar
A atuação é particular, com honorários combinados previamente. Você decide com todas as informações, e boa parte dos documentos pode ser enviada a distância.

Quem atende

Dra. Caroline Bandeira

OAB/SP 488.838 · IBDFAM

Advogada especialista em Direito de Família, membro do IBDFAM e pós-graduanda em Direito Condominial e Imobiliário. Conduz cada caso de perto, com linguagem simples e sigilo.

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Perguntas frequentes

O condomínio precisa ter CNPJ?

As normas da Receita Federal preveem a inscrição do condomínio edilício no CNPJ. Na prática, é com ele que o condomínio abre conta bancária, emite boletos, registra funcionários e contrata serviços com nota fiscal. Para pedir a inscrição, o condomínio precisa estar organizado: convenção, síndico eleito em assembleia e documentos em ordem.

Como funciona a regularização de um conjunto da CDHU?

Começa pela análise da matrícula do imóvel e dos documentos do conjunto. Depois vêm a assembleia, a aprovação da convenção, o registro em cartório e a inscrição no CNPJ, com a abertura da conta bancária. A ordem e os documentos exigidos mudam de um conjunto para outro, conforme o registro do terreno e das unidades. Por isso, o prazo só pode ser estimado depois desse diagnóstico.

O condomínio pode cobrar a taxa atrasada direto na Justiça?

Pode. A contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documentos, é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Isso permite entrar direto com a execução, sem uma ação de cobrança antes. Sobre o valor em atraso incidem multa de até 2%, juros e correção (Código Civil, art. 1.336, § 1º). Antes de ir à Justiça, costuma valer a pena tentar um acordo.

Quais são as obrigações do síndico?

Estão no art. 1.348 do Código Civil. Entre elas: convocar a assembleia, representar o condomínio, cuidar das partes comuns, cobrar as contribuições e multas, elaborar o orçamento anual, prestar contas e fazer o seguro da edificação. O mandato é de até dois anos, e pode ser renovado (art. 1.347).

Como mudar a convenção ou o regimento interno?

A alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). O regimento interno faz parte da convenção (art. 1.334, V), e o quórum para mudá-lo pode ser definido nela. A convenção alterada deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.

A assembleia pode ser online?

Pode. Desde a Lei 14.309/2022, o Código Civil permite convocar, realizar e votar em assembleia por meio eletrônico, desde que a convenção não proíba e que os condôminos possam falar, debater e votar (art. 1.354-A). O edital precisa informar que a assembleia será online e como serão o acesso e a votação.

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Conte o que está acontecendo pelo WhatsApp. A conversa é sigilosa. Mandar uma mensagem não é contratar: a conversa inicial serve para entender o seu caso e explicar os caminhos possíveis.

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