Gestão de conflitos e governança em grandes empreendimentos habitacionais

Administrar um condomínio já pede paciência e firmeza. Agora pense em um conjunto habitacional com 40, 60 ou 80 blocos, como muitos da CDHU. É a população de uma pequena cidade dividindo ruas internas, portaria e áreas de lazer.

Mesmo depois da individualização por bloco (tema do artigo sobre o CNPJ por bloco), os prédios continuam dividindo espaços. Como manter a convivência entre milhares de moradores e dezenas de síndicos? Regras claras, diálogo e uma boa organização entre os blocos ajudam muito.

A dinâmica das pequenas cidades

Quando cada bloco ganha autonomia, a gestão financeira daquele prédio fica mais fácil. Mas surge outra pergunta: quem cuida do que é de todos?

É aí que entra a governança: as regras sobre como os síndicos conversam entre si e como são decididas e rateadas as despesas que afetam o conjunto inteiro, como a portaria principal ou o asfalto das ruas internas.

Os conflitos mais comuns

Nos conjuntos populares, os conflitos costumam se repetir:

• Vagas de garagem: onde não há vaga demarcada para todos, o estacionamento vira motivo de briga.
• Barulho: festas fora de hora e ruído constante em prédios com muitas unidades.
• Inadimplência: quem paga em dia sente que está pagando por quem não paga, e as áreas comuns sofrem.
• Áreas comuns: conservação de praças, quadras e salões que servem a vários blocos ao mesmo tempo.

Quando não são tratados cedo, esses atritos crescem e acabam na Justiça.

Mediação antes do processo

Um processo entre vizinhos tende a desgastar ainda mais a relação, e as partes continuam morando lado a lado. Por isso, a conversa organizada deve vir antes. A mediação tem lei própria (Lei 13.140/2015) e é incentivada pelo Conselho Nacional de Justiça.

Uma assessoria jurídica consultiva ajuda a organizar essas conversas, entre moradores em atrito ou entre síndicos de blocos diferentes, e a registrar os acordos por escrito. Um acordo assinado pelo devedor e por duas testemunhas é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, III), o que dá mais firmeza ao que foi combinado.

Um regimento interno atualizado

Boa parte dos conflitos nasce de regras pouco claras. Muitos conjuntos ainda usam convenções e regimentos genéricos, entregues na época da inauguração, que não refletem a rotina das famílias.

Atualizar essas regras em assembleia é um passo importante. Um bom regimento deixa claro:

• os horários de silêncio e o que se considera perturbação;
• como as vagas são distribuídas, inclusive por sorteio, quando for o caso;
• como se aplicam advertências e multas, com direito de defesa do morador antes da penalidade.

Multas e direito de defesa

O Código Civil permite multar quem descumpre deveres do condomínio, dentro de limites. A multa por descumprimento de deveres pode chegar a cinco vezes a contribuição mensal, conforme a convenção ou a decisão da assembleia (art. 1.336, § 2º). Para quem descumpre de forma reiterada, há multa adicional, que pode chegar a dez vezes a contribuição no caso de comportamento antissocial (art. 1.337).

Os tribunais têm exigido que o morador tenha a chance de se defender antes dessas penalidades. Seguir esse rito evita que a multa seja anulada e que o condomínio responda a um processo.

A governança do conjunto

Para cuidar do que é comum a todos os blocos, algumas estruturas são possíveis, conforme o registro do terreno: um condomínio geral, que reúne os blocos, ou uma associação de moradores e síndicos, com estatuto e diretoria formada por representantes dos prédios. Numa associação, a participação e a cobrança seguem regras próprias, diferentes das do condomínio. A escolha depende da situação jurídica de cada conjunto.

O objetivo é que as despesas das áreas comuns sejam rateadas de forma equilibrada entre os prédios, com prestação de contas clara, para que um bloco não arque sozinho com o que serve a todos.

O papel da advogada

Muita gente só procura a advogada quando chega uma citação. No condomínio, o trabalho preventivo costuma fazer mais diferença: revisar contratos, orientar o síndico em casos polêmicos, redigir notificações e ajudar a construir acordos.

Com regras claras, uma individualização bem feita e apoio jurídico, grandes conjuntos habitacionais conseguem se organizar e ter uma convivência mais tranquila. Veja também o passo a passo da regularização e a área de Direito Condominial.