Passo a passo para a regularização jurídica de condomínios populares e da CDHU

Quem assume a gestão de um conjunto habitacional popular, como os da CDHU, costuma encontrar um cenário informal: blocos sem CNPJ, contas de consumo unificadas e nenhum documento que dê base às cobranças e às regras de convivência.

Sair disso é possível, mas pede método. Veja as etapas mais comuns da regularização, com foco na organização por bloco. A ordem e os documentos podem mudar conforme a situação de cada conjunto.

Por que parece tão complicado

O registro de imóveis segue regras rígidas, porque protege a propriedade de todos. Quando o síndico tenta resolver tudo sozinho, é comum o cartório devolver os documentos com uma nota de exigências, apontando falhas formais. Conhecer as etapas antes ajuda a evitar idas e vindas.

Passo 1: diagnóstico dos documentos

Nenhum conjunto é igual ao outro. O primeiro passo é entender a situação atual:

• Existe um CNPJ ativo para o conjunto todo?
• O condomínio já foi instituído na matrícula?
• O terreno é um só ou já foi dividido, com matrícula para cada bloco?
• As unidades estão em nome dos moradores ou ainda da CDHU?

Com a matrícula atualizada e as certidões em mãos, define-se o caminho: instituir o condomínio, reorganizar um condomínio que já existe ou separar um bloco de um conjunto maior.

Passo 2: edital de convocação

Toda decisão do condomínio nasce em assembleia. O edital precisa trazer a pauta com clareza, por exemplo: instalação do condomínio do bloco, aprovação da convenção e do regimento interno, eleição do síndico e do conselho e previsão orçamentária.

Todos os condôminos precisam ser convocados, na forma e com a antecedência adequadas. Sem isso, a assembleia não pode deliberar (Código Civil, art. 1.354), e a regularização pode ser questionada depois.

Passo 3: a assembleia

É o dia em que os moradores decidem. Em geral, são votados:

• a instalação do condomínio ou a separação do bloco;
• a previsão orçamentária, que define o valor da taxa condominial;
• a eleição do síndico, do subsíndico e do conselho fiscal;
• o texto da convenção e do regimento interno.

Tudo precisa constar da ata, assinada pelo presidente e pelo secretário da mesa e acompanhada da lista de presença. A assembleia pode ser presencial ou online, desde que a convenção não proíba e que todos possam falar e votar (Código Civil, art. 1.354-A).

Passo 4: convenção e regimento interno

A convenção é a regra principal do prédio. Modelos prontos da internet raramente servem: ela precisa refletir a realidade daquele conjunto, com regras sobre uso das áreas comuns, rateio de despesas, multas e cobrança. O Código Civil lista o que ela deve conter (art. 1.334) e exige a assinatura de titulares de pelo menos dois terços das frações ideais (art. 1.333).

O regimento interno cuida do dia a dia: horários, mudanças, uso do salão e das vagas. Regras claras dão base para as advertências e multas aplicadas pelo síndico e ajudam a evitar que conflitos entre vizinhos virem processo.

Passo 5: registro em cartório

Com a ata, a lista de presença e a convenção aprovada, vem o registro. A convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros (Código Civil, art. 1.333, parágrafo único). Conforme a situação da matrícula e as exigências do caso, a ata de eleição do síndico também pode precisar de registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

É o registro público que torna as regras conhecidas por todos, inclusive por quem comprar um apartamento no futuro.

Passo 6: inscrição no CNPJ

Com os documentos registrados, o condomínio pede a inscrição no CNPJ pelos canais da Receita Federal, com o síndico como responsável. As normas da Receita preveem essa inscrição para o condomínio edilício. O pedido costuma ser feito com o apoio da contabilidade que vai atender o condomínio.

Depois da regularização

Com o CNPJ, o síndico consegue:

• abrir a conta bancária do bloco;
• emitir boletos registrados para as taxas;
• cobrar na Justiça as taxas em atraso, por execução (CPC, art. 784, X);
• contratar manutenção com nota fiscal e prestar contas com mais clareza.

Para concluir

A regularização pede organização e paciência. O prazo depende do cartório, da situação da matrícula e da participação dos moradores. Com orientação desde o diagnóstico, as atas e a convenção são preparadas com mais cuidado, e o risco de exigências e de questionamentos diminui.

Leia também por que individualizar o CNPJ por bloco e conheça a área de Direito Condominial.