Regularização de condomínio CDHU: por que individualizar o CNPJ por bloco

Muitos conjuntos habitacionais da CDHU, no estado de São Paulo, foram entregues como um único empreendimento, com dezenas de blocos e centenas de apartamentos. No começo, isso parece funcionar. Com os anos, cada prédio passa a ter necessidades diferentes, e a gestão concentrada começa a travar.

Uma das saídas que síndicos e moradores costumam buscar é a individualização por bloco: cada prédio com o seu condomínio organizado e o seu próprio CNPJ. Neste artigo, você entende o que isso significa, o que muda na prática e por que cada conjunto precisa ser analisado com calma.

O problema da gestão concentrada

Imagine um conjunto com 80 blocos e uma única conta. A pintura de um prédio depende de uma decisão que envolve todos os outros. A inadimplência de um bloco pesa no orçamento de quem paga em dia em outro. E o morador tem dificuldade para saber para onde vai o dinheiro da taxa.

Nesse cenário, é comum que cada bloco tenha um responsável informal, às vezes chamado de subsíndico, sem poderes claros para representar o prédio. Ele junta o dinheiro, paga contas e contrata serviços, muitas vezes em nome próprio.

O que é a individualização por bloco

Individualizar é organizar cada bloco para que ele tenha administração, orçamento e prestação de contas próprios. Com o condomínio instituído e a convenção registrada, o bloco pode pedir a inscrição no CNPJ, que as normas da Receita Federal preveem para o condomínio edilício.

Com o CNPJ, o condomínio passa a ser identificado perante a Receita, os bancos e os fornecedores. É o que permite abrir uma conta em nome do condomínio, emitir boletos e contratar com nota fiscal.

O que muda na prática

Conta própria e transparência

Com conta bancária em nome do condomínio, o dinheiro deixa de passar por contas pessoais. Cada bloco arrecada a sua taxa, aprova o seu orçamento em assembleia e decide as prioridades do prédio. Se o bloco 10 precisa de pintura, a decisão é dos moradores do bloco 10.

Cobrança de quem está em atraso

O condomínio organizado, com convenção e taxas aprovadas em assembleia, pode cobrar as cotas atrasadas na Justiça por execução, porque a lei trata essa contribuição como título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Antes disso, vale tentar um acordo. O valor recebido volta para o próprio prédio.

O papel do síndico fica mais claro

O síndico é eleito em assembleia e tem deveres definidos no Código Civil (art. 1.348): representar o condomínio, cuidar das partes comuns, cobrar as contribuições e prestar contas. Com o bloco organizado, fica claro quem responde pelo quê, e quem se dispõe a cuidar do prédio atua com respaldo.

Serviços e contas de consumo

Em muitos conjuntos, a água e a luz das áreas comuns ainda são medidas para o conjunto inteiro, e o rateio gera discussão. Ter o bloco organizado é um passo para negociar a separação dessas contas com as concessionárias e com a própria CDHU, quando isso for possível tecnicamente.

Cada conjunto tem um caminho

Não existe um modelo único. O que define o caminho é a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis: se o terreno é um só ou já foi dividido, se o condomínio já foi instituído, em nome de quem estão as unidades e se os contratos com a CDHU já foram quitados.

Em alguns casos, cada bloco pode ter o seu próprio condomínio. Em outros, o conjunto forma um condomínio só, e a organização por bloco é feita dentro da convenção, com regras próprias para cada prédio. Por isso, o primeiro passo é sempre um diagnóstico dos documentos.

Assembleia e convenção

A regularização passa por decisões em assembleia. Todos os condôminos precisam ser convocados, ou a assembleia não pode deliberar (Código Civil, art. 1.354). Nela se aprovam a convenção, o orçamento e a eleição do síndico.

A convenção é a regra principal do condomínio. Ela precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e, para valer contra terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333). Uma convenção escrita para a realidade daquele prédio evita dúvidas sobre rateio, uso das áreas comuns e multas.

Onde entra a advogada

A regularização mistura regras do Código Civil, exigências do cartório, normas da CDHU e da Receita Federal. Um erro no edital de convocação ou na redação da ata pode fazer o cartório devolver os documentos com exigências, e o processo volta algumas casas.

A advogada ajuda a:

• analisar a matrícula e definir o caminho possível;
• preparar o edital, a pauta e a ata da assembleia;
• redigir a convenção e o regimento interno;
• acompanhar o registro e a inscrição no CNPJ;
• mediar as conversas entre os blocos durante a transição.

Para concluir

A individualização por bloco pode dar aos moradores mais controle sobre o próprio prédio: o dinheiro da taxa fica ali, as decisões são tomadas por quem mora ali e as contas ficam mais claras. Um condomínio com documentos em ordem também tende a facilitar a venda e o financiamento dos apartamentos.

Se você é síndico ou morador de um conjunto da CDHU, veja também o passo a passo da regularização e a página de Direito Condominial.